万科是做什么的？万科的主要业务是什么？

在最近的业绩发布会上，有声音提出，尽管房地产市场目前陷入了僵局，但似乎下跌过于剧烈。要想见证房地产市场的根本性转变，可能还需要一段不短的时间。

行业的风险清算和深度调整期意味着供需关系已经发生了根本性的变化。如今，公众对住房和建设的需求已从简单的“是否拥有”转变为“质量如何”，这标志着住房和城乡建设事业已经迈向了一个新的历史阶段。过去那种依靠高杠杆、以规模决定一切的时代已经结束。在房地产市场供需关系发生重大变化的新背景下，未来的市场将需要怎样的企业？我们现在又应该做些什么？

以某知名房地产企业为例，自从该企业在2014年宣布楼市进入了一个新时代，到2018年在行业的顶峰时期提出了“生存、持续发展、优质生活”的理念，该企业对市场的每一次预测都是对未来方向的一次深思。在反思之后，该企业的稳定与变革，成为了其自我保护的一种方式。

现金流的安全是基础。在过去，上市房企为了获得低成本的融资，销售规模、土地储备价值、负债率等因素至关重要，这些都是评估企业价值和信用等级的关键指标。在人口和金融的双重红利下，一些房企曾经尝试过这种“甜头”。然而，那些具有安全意识的房企，一直非常重视销售回款率，特别是经营活动产生的现金流量净额。

截至某年中，该企业经营活动产生的现金流量净额为正，连续多年如此。从整体财务状况来看，该企业的净负债率处于行业较低水平，现金及短期债务比率也保持在较高水平。有了现金流的保障，就意味着企业可以维持正常的经营活动。

但是，如果想要长期生存，就需要在第二增长曲线上打开新局面。在房地产行业的下半场，企业需要从开发商转型为发展商，甚至是生活服务商，布局和深耕运营服务性业务，这是获得周期穿越能力的关键。经营服务业务能够创造长期、稳定的回报，增强企业的抗风险能力。

近年来，该企业坚持开发与经营服务并重，在经营服务业务上进行了尝试，并取得了一定的成果。截至某年中，该企业经营服务业务收入实现了增长，对集团的盈利贡献显著。更重要的是，随着相关业务的发展，新的融资渠道有望被打开。这些非房产开发业务的成长，可能是该企业长期生存的关键，也可能是其在资本市场获得更高估值的重要因素。

然而，长期生存并不意味着生活质量的提高。作为一家上市公司，从房地产行业未来的估值逻辑来看，规模不再是决定一切的因素，而净资产收益率（ROE）的排序将成为衡量一家房地产企业是否优秀的重要标准，这也是行业利润表修复的核心。

从当前情况来看，即使是销售业绩较好的房企，盈利压力仍然很大。截至某年中，该企业归属于上市公司股东的净利润有所下降，毛利率也面临压力。但需要认识到，行业正处在风险清算过程中，存货和投资物业的账面价值缩水，这只是短期的波动。毛利率将稳定在一个合理的水平。待行业重新走向正轨，既提供优质的开发性产品，又提供优质的服务性产品，提升品牌价值，也是提升盈利能力的有效途径，这是为股东创造价值，为客户创造更好消费体验的基础。

无论市场环境如何，想要成为百年企业，就需要做好穿越多个周期的准备，保持长期主义的勇气，有信心面对挑战，等待春天的到来。在市场变化中保持战略定力，不断努力，是头部房企的必经之路。