财产如何保值？何为“保值”？你的资产与大盘同步增长了吗？

许多咨询者经常表达对资产保值的渴望，但他们提出的条件有时让人困惑。例如，有人说他们不追求资产增值，只要保持原值就满足；其他人则表示，只要不亏损就可以；还有人期望资产能够跟上消费者价格指数（CPI）的增长；最让人哭笑不得的是，前几天一位金融界人士表示，他希望自己的资产能与国内生产总值（GDP）保持同步增长，这真是让人无语。

举个例子，那些购买了别墅却没有看到明显升值的业主们，他们心里真的觉得实现了保值吗？就拿北京的一个知名住宅小区来说，2013年底开盘时，市场预期的售价本应超过每平方米10万元，但由于宏观经济调控，最终批准的售价仅为每平方米7.7万元。许多购房者认为这是一个占便宜的机会，因此纷纷抢购，导致该项目在开盘当天就售罄。尽管业主们确实在当时占到了便宜，但从那时起至今，北京整体房价几乎翻了一番，而该住宅小区的平均价格肯定已经超过每平方米10万元。最近，有业主问我，这是否算是保值的好例子？我能说什么呢？只能说，这取决于个人的感受。

在我的观点看来，要判断购买的房产是否保值，最简单的方法就是将其与二手房市场的整体价格走势进行比较。如果你的房产价格增长没有落后于市场平均水平，那就算是保值成功。2010年之前的房价指数经常出现扭曲，因为其中混入了大量新房价格。而近年来，市场主要由二手房交易构成，几家主要中介机构提供的数据基本可靠。因此，选择在市场横盘期间进行比较，如果你的房产价格超过了市场平均水平，那就是胜利；如果落后了，那就是失败，没有什么好争辩的。

市场上还有一种流行的方法是使用M2减去GDP的差值来估算实际通胀率。然而，我认为这种计算方式并没有太大的逻辑依据，因为M2是一个存量指标，代表某一特定时间点的货币供应总量；而GDP是一个流量指标，代表一定时间内的经济产出。这两个指标本质上是不同的，理论上不应该直接进行比较。

我之所以倾向于使用M2来与房价进行比较，是因为房地产市场是一个典型的资金推动型市场。商品价格通常由供需关系决定。在房地产市场中，表面上的需求来自购房者，但实际上更重要的是他们能从银行贷款到多少钱。而供给方面，表面上是房屋，但实际上更关键的是房屋所依附的土地价值。房屋的建造成本在过去20多年中并没有显著上涨，全国各地的房屋建造成本大致相同。真正导致价格差异的是土地成本。在政府不大量供应土地的情况下，如果市场上的资金增加，必然有一部分会流入房地产市场。那些反应迅速的开发商和购房者会利用现有资产作为抵押，借入资金购买优质资产，从而推动最终商品房价的上涨。